다가구,단독 주택 전세계약 시 필수로 확인해야 할 사항, 다가구 주택 전세사기 예방하기

 

안녕하세요. 공인중개사와 함께하는 자취방 구하기입니다.

원룸, 투룸등 계약을 하려는데 단독, 다가구 주택을 전세로 계약할 때는 조심해야 할 부분이 있는데요. 오늘은 소중한 보증금을 지키기 위해 단독주택과 다가구주택 전세계약 시 필히 확인해야 할 사항을 가져왔습니다.

 

단독, 다가구 주택은 우리가 흔히 이야기하는 빌라와는 다른 주택이에요. 보통 빌라는 연립주택, 다세대주택과 같이 호수별로 집주인이 다른 주택을 말해요. 연립, 다세대 주택과 다가구 주택의 차이를 매우 쉽게 설명드리자면,

 

연립, 다세대, 아파트 등과 같은 주택들은 집주인이 호수별로 여러 명이고,

단독주택인 다가구 주택은 집주인 한 명이 건물을 통째로 소유하고 있어요.

 

다세대주택(공동주택)과 다가구주택(단독주택)의 차이

 

여기서 다가구주택의 문제가 무엇이냐 하면,

건축물대장과 등본을 통해 각 호수별로 누가, 몇 명이 살고 있는지 확인이 불가능하다는 점이에요.

심지어 각 호수의 방크기(면적)도 줄자로 직접 측정하거나 평면도를 보지 않는 이상 확인할 수가 없어요.

그래서 같은 원룸인데 소개해주는 부동산마다 평수가 다른 거예요. 대충 어림짐작하기 때문이죠.

 

 

이러한 문제로 건물에 묶여있는 세입자들의 보증금을 확인할 수 없다면 혹시라도 임대인의 채권문제나 보증금 미반환으로 건물이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 안전하게 보장받을 수 있을지 확인이 불가능해요. 그래서 필수로 확인해야 할 사항들이 있어요.

 

 

 

1. 확정일자 부여현황

첫 번째로 확인해야 할 부분이 바로 확정일자 부여현황이에요.

확정일자 부여현황을 확인해야 하는 이유는 아까말씀드렸다시피 단독, 다가구주택은 이 건물에 몇 명이 살고 있고,

얼마의 보증금에 살고 있는지 확인할 수가 없기 때문에 이 확정일자 교부현황을 통해 선순위 임차인들의 보증금을 확인해야 해요. 확정일자 부여현황에 나와있는 확정일자 완료된 보증금들을 전부 더하면 그 금액이 건물이 경매로 넘어갔을 때 선순위 채권 빼고 내 보증금보다 먼저 돌려받을 금액들이에요. 줄 서있는 거죠.

 

TIP. 여기서 건물이 경매로 넘어간다는 건 집주인이 보증금 반환을 안 해주거나 세금미납이나 채권 등 문제가 생겨서 채권자 또는 세입자들이 경매신청했을 때 이야기예요.

출처 : 대법원 인터넷등기소 별지 제3-1호 양식

 

Q. 확정일자 부여현황에 나와있는 보증금들을 다 더했어요. 그다음은요?

건물의 시세를 파악합니다. 이 부분이 가장 중요해요.

요즘은 인터넷에 건물시세 확인만 검색해도 너무 쉽게 시세파악이 가능해요. 빅데이터 등 기업들에게는 데이터 분석을

통해 시세파악이 가능하기 때문에 시중에 많은 플랫폼과 웹사이트가 나와있어요.

 

건물의 시세를 파악했다면, 건물시세가 10억이라고 치고, 최악의 상황을 가정하는 거예요.

그 건물이 경매로 넘어간다면 얼마에 팔릴지, 최악이니깐 건물시세대비 70%에 낙찰되었다고 치면 7억 원의 매각대금이

발생하겠죠. 그 7억 원을 채권자와 세입자들이 나눠갖는 거예요. 예를 들어 확정일자 부여현황에 나와있는 선순위 임차인들의 보증금액을 다 더한 금액이 총 4억이고, 근저당권 3억이 잡혀있었다면, 7억을 채워버렸으니 내 보증금은 돌려받을 틈이 없지요. 이런 게 위험하다는 거예요. 그런 걸 분석해 주고 설명해 주는 게 공인중개사가 하는 일이지만 위험한 물건을 설명 없이 그냥 집어넣는 극소수의 사람도 있는 거죠.

 

TIP. 여기서 근저당권은 건물을 담보로 돈을 빌려준 은행이 설정해 놓은 안전장치라고 생각하면 돼요. 돈을 안 갚으면 채권자로서 건물을 경매에 넘겨 매각 대금에서 돈을 받을 수 있어요.

 

 

 

건물이 얼마에 매각될지는 모르기 때문에 어느 정도 괜찮다는 판단이 서면 계약하시면 돼요. 완벽히 안전한 집은 찾아보기가 힘들기 때문에 정 불안하다면 보증보험을 필수로 들거나 월세를 알아보도록 해야 해요.

 

 

확정일자 부여현황은 계약 후 임대차계약서와 신분증을 들고 가면 임대인 동의 없이 동사무소에서 발급이 가능해요.

계약하기 전에는 임대인 동의가 있어야 발급이 가능한데, 계약하고 나서 확정일자 현황을 알면 무슨 소용인지,, 법이 참 이상한 부분이죠. 그래서 공인중개사를 통해 확정일자 부여현황을 계약 전에 미리 보여달라고 말씀드려서 확인할 필요가 있어요.

 

현행법상 다가구 주택 계약 시에 공인중개사의 확정일자 부여현황  확인·설명이 의무로 되어있지만 공인중개사 직접 확인할 수 있는 권한이 없고 임대인과 임차인만 발급이 가능하기 때문에 임대인이 거부하면 발급이 불가능해요. 하지만

올해 임대차법 개정으로 임대인은 임대차계약 시 확정일자 부여현황과 국세, 지방세 납세 증명서를 의무적으로 제시해야 해요. 만약 보여주지 않는다면, 그곳은 그냥 패스하세요.

 

 

2. 국세, 지방세 납세 증명서

임대인이 체납한 세금이 있는지 국세, 지방세 납세 증명서를 통해 확인해봐야 해요.

요즘은 다가구 주택뿐만 아니라 다른 주택들도 이 서류를 확인해야 해요.

 

그 이유는 보증금 미반환 등으로 문제가 생겨 집이 경매로 넘어갔을 때 국세 및 지방세가 매각대금에서 소액임차보증금을 제외하고 나머지 보증금보다 우선하여 배당받기 때문이에요. 위에서 말씀드린 임대인의 문제등으로 건물이 경매되었을 때 나온 낙찰대금에서 채권자와 세입자들이 나눠갖는 돈들보다도 우선해서 배당을 받는 거예요. 내 보증금보다 우선하는 국세, 지방세가 있으면 당연히 안 되겠죠. 왼쪽이 국세, 오른쪽이 지방세 납세증명서 양식이에요.

 

2023년 4월 3일부터는 임대차 계약 후 1천만 원이 초과하는 보증금이라면 국세, 지방세 체납 사실이 있는지 임대인 동의 없이 열람할 수 있어요. 1천만 원 이하는 임대인 동의가 필요해요. 국세는 전국 세무서를 통해, 지방세는 해당 시·군·구청 세무부서에서 열람이 가능한데, 요즘은 HUG의 안심전세 어플을 통해 임대인의 체납사실을 확인할 수 있다고 해요.

 

 

국세, 지방세 체납 사실은 임차인이 직접 확인하지 않아도 올해 임대차법 개정으로 임대차계약 체결 시 임대인의 국세, 지방세 납세 증명서 제시가 의무가 되었으니 당당하게 요구할 수 있어요. 만약 제시하지 않는다면 그 집도 패스하세요.

 

임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납 · 체납한 국세·지방세가 있다는 사실이 확인된 경우 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.

 

임대인의 국세, 지방세 납세증명서를 확인했음에도 영 찜찜하다면 상기 특약을 넣어주는 것도 추천드려요.

 

 

 

다가구주택, 단독주택을 전세로 계약할 때는 이러한 부분들을 꼭 확인하셔야 소중한 내 보증금을 지킬 수 있어요.

대한민국 전세사기가 없어질 때까지 최선을 다하며 고객님들이 안전한 집, 좋은 집 구하 실 수 있도록 노력하겠습니다.