계약갱신요구권 관련 주요 Q&A 모음
2023. 8. 15. 18:45ㆍ자취방 정보
안녕하세요. 자취방 구하기입니다.
계약갱신요구권을 알고 계신가요.
계약갱신요구권은 임대차 3 법 개정 이후 임대인이 계약갱신을 연장하지 않아도 임차인이 전 계약과 동일한 내용으로 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 하는 권리를 말합니다.
오늘은 이에 관련한 주요 질문&응답을 정리했습니다.
참고하셔서 궁금증 해소에 도움이 되길 바랍니다.
본블로그는 참고용이며 법적효력이 없고, 필자에게 법적 책임이 없음을 양지하여 주시길 바랍니다.
Q. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
아닙니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
Q. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 행사할 수 있습니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 체결한 신규&갱신 계약의 경우 6개월 전부터 2개월까지의 기간에 통지하여야 합니다.
▶ "1개월(2개월) 전까지"의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 갱신의 의사가 도달하여야 합니다. (2020년 5월 2일인 경우 2020년 4월 2일 0시 전까지)
Q. 임대차계약을 1년만 했는데, 계약갱신요구권을 행사하면 1년만 더 살 수 있나요?
아닙니다. 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보기 때문에 계약기간을 1년으로 정했더라도, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
▶ 임대차보호법 제4조를 보면 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 적혀 있는데요, 이 부분을 통해 2년까지 보장됨을 알 수 있습니다.
Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
아니요. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다.
Q. 임대인과 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 사전약정을 나 경우 유효하나요?
유효하지 않습니다. 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없습니다.
▶ 주택임대차보호법 제10조를 보면 "이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"라고 강행규정으로 규정하고 있습니다.
Q. 임대인 본인이 살겠다고 갱신을 거절하였으나, 다른 사람에게 임대를 한경우 어떻게 되나요?
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제삼자에게 임대한 경우
원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
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