2023. 8. 11. 12:27ㆍ자취방 정보
안녕하세요. 공인중개사와 함께하는 자취방 구하기입니다.
오늘은 임대차 계약 시 알아야 할 필수 상식과 단어들에 대해 알려드리려고 합니다.
자취를 여러 번 해보셨다면 주택임대차보호법에 대해 어느 정도 이해하고 계시겠지만, 처음 자취를 시작하시거나 사회초년생분들은 잘 모르는 경우가 많기 때문에 최소한 이것만은 알아야 할 기본 필수상식에 대해 정리해 보았습니다.
아래 단어들을 보면 어디선가 들어봤던 경험이 분명 있으실 텐데요. 오늘 그 단어들을 쉽고 명확하게 풀이해 드리겠습니다.
대항력
"대항력"은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말해요.
정확하게 말씀드리면 임차인이 제삼자, 즉 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이지요. 어떤 말인지 모르겠다면 일단 자취방을 구했다면 무조건 대항력을 갖춰야 한다고 생각하세요.
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한때 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 여기서 중요한 건 대항력의 요건에는 "점유"가 필요하다는 점이에요. 실제로 살고 있어야 한다는 뜻이죠. 점유를 하지 않고 대항력을 유지하려면 "임차권등기"를 통해 대항력을 유지할 수 있습니다.
TIP. "보증금 돌려받기 전에는 이삿짐을 전부 옮기지 마라"라는 말을 들어보셨을 텐데요, 이게 바로 대항력의 요건에 "점유"가 필요하기 때문이에요. 점유를 잃으면 대항력을 잃기 때문이죠.
임차권 등기 명령
임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권 등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
앞에서 말씀드렸다시피 "점유"를 상실하면 대항력을 잃게 되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
따라서 "임차권등기명령제도"를 통해 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 자유롭게 이사할 수 있습니다.
우선변제권
"우선변제권"이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 민법상 채권보다 물권이 우선하기 때문에 이를 방지하기 위해 만든 법입니다. 당연히 우선변제권이라고 해서 선순위 근저당보다 우선변제받는 것은 아닙니다.
우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득합니다.
마찬가지로 확정일자와 주택의 인도 및 전입신고를 전부 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
여기서 "확정일자"는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도로 증서가 작성된 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
TIP. 확정일자는 임대차계약서를 갖고 주택 소재지의 읍·면 사무소, 동 주민센터 등에서 부여받을 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권
우선변제권과는 다른 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다.
"소액임차인의 최우선변제권" 이란 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말해요.
쉽게 설명해서 경매개시결정등기 시까지 대항력을 갖추고 있다면, 경매가 되었을 때 나보다 먼저 설정되어 있던 근저당권이 있어도 소액임차인에 해당되면 보증금 중 일부를 먼저 배당받을 수 있어요. 요건만 갖추면 등기부에 이미 채권최고액이 있는 주택에 들어가 살아도 내 보증금 중 일정액을 우선으로 보장받을 수 있다는 얘기죠.
TIP. 실제 변제받으려면 소액임차인은 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
Q. 소액임차인의 기준과 얼마까지 보장받을 수 있나요?
소액임차인의 기준과 보장금액은 지역별로 상이합니다.
현재 서울시 기준으로는 1억 6천500만 원 이하의 보증금에 대해서 최대 5천500만 원까지 보장해 주는데요.
단, 최선순위 담보물권이 2023년 2월 21일 이후에 설정된 경우만 해당됩니다.
임차하려는 주택에 근저당권이 2023년 2월 21일 이전에 설정되었다면 근저당 설정일 당시 적용되는 법령을 적용하여야 하므로 우선변제 가능한 금액이 달라집니다.
예를 들어 2021년 10월 15일에 근저당이 설정되어 있었다면 2021년 5월 21일 개정된 법에 따라 서울시 기준 1억 5000만 원 이하의 보증금에 대하여 최대 5000만 원까지 우선변제가 가능합니다.
연도별 소액임차인 최우선변제금액 확인하기 ↓ ↓ ↓
소액임차인 최우선변제금 연도별 정리표
안녕하세요. 자취방 구하기입니다. 오늘은 소액임차인의 최우선 변제금액을 연도별로 정리해 보았습니다. 담보물권 (근저당 등)이 언제 설정되었는지에 따라 최우선 변제 가능 금액이 달라지기
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임대차기간
임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
계약이 묵시적 갱신된 경우 임대차 기간은 2년이며, 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
여기서 묵시적 갱신은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않으면 전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말해요. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
계약 갱신 요구권
임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인이 계약갱신요구권에 따라 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020.12.10 이후 체결한 신규&갱신 계약의 경우 2개월까지 통지하여야 함) 계약 갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
다만 집주인이 직접 실거주를 해야 하거나 임차인이 2기의 차임액을 연체, 무단전대 등의 여러 사유가 있다면 갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
계약갱신 요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차 기간은 2년이 보장됩니다. 또한 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 다만, 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
오늘은 임대차 계약 시 알아야 할 필수 단어들을 알아보았는데요. 기본적인 상식으로 알아 두시면 자취방 구할 때 도움이 될 수 있으니 참고하셨으면 합니다. 언제나 좋은 집, 안전한 집 구하실 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
본 블로그는 법적 효력이 없으므로 참고만 하시길 바랍니다.
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